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2015,03,24, Tuesday
私は、エリア営業部の中平 丈信（なかひら たけのぶ）と申します。
 いままさに、賃貸需要の繁忙期真っ只中です。 お客様のお部屋探しも急ぎののケースが増えています。 この時期、お部屋探しがにぎわうのは毎年の傾向ですが、今年は、１２月下旬から今まで長期間繁忙期が続いております。 しかしながら毎年、この期を逃すと空室も多くなりがちで、いまが、空室をなくすチャンスです。 そこで空室対策について当社の取り組みの一例を記させていただきます。 空室対策には、賃料、礼金等、募集に関わる契約条件を低く設定する方法、お客様を増加させる方法等、多くありますが、 市場に物件情報が多い今、現場に関する取り組みが、有効かと思います。 入居希望のお客様をご案内する際、印象は非常に大事です。 しかしながら、ご案内するお部屋をみると同じようなお部屋に感じるときが多くあります。 そこで、当社では、印象を良くするために、お部屋の飾りつけを行ってます。 お住まいになる方を想像し、お部屋のコンセプトを決め、統一感のあるカラーリングした装飾を行います。 飾りつけといっても、壁紙を交換したり、花瓶に豪華なお花、また高級家具を置くわけではなく、 手ごろな価格のマグカップ、イミテーションのフルーツや花を、センスよく（？）ならべるだけでインパクトがあり、コンセプトにあったお部屋を印象付けることができます。  また、お住まいのグッズを並べることにより、実際のお部屋の『住まい方』も演出でき、楽しい賃貸ライフについて、夢が広がり、営業マンとの話も弾みます。  ここでご紹介したのは一例ですが、この時期、大事なのは、しっかりとした募集戦略のもとに営業活動を行っていくことと思います。 そのためには、お預かりしているお部屋の特長を的確に把握し、コンセプトを決め、様々な募集活動を行うことが必要と考えてます。 少しでもご興味を持たれた方は、お気軽にお声かけくださいませ。当社社員全員で頭をひねってお手伝いさせていただきます。  横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ ナイス賃貸情報サービス株式会社 エリア営業部 横浜市鶴見区鶴見中央１－２６－１ ＴＥＬ ０４５－５１１－５１１１ ホームページ：横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ 
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2015,02,26, Thursday
皆さん、こんにちは。
開発営業部の渡辺 真一郎です。 今回は平成２７年２月２０日 金曜日 に開催させて頂きましたセミナーに関しご報告させて頂きます。 弊社では毎月セミナーを開催させて頂いておりますが、 今回は相続セミナー「上手に財産を継がせるコツ」と題して行いました。 講師は弊社 エリア営業部 部長 中平 丈信 がつとめさせて頂きました。 今回、会場は「ナイス住まいの情報館 住まいるカフェ 鶴見東」にて行いました。    「ナイス住まいの情報館 住まいるカフェ 鶴見東」での開催は今回２度目となりました。 木のぬくもりのある店内で、穏やかな雰囲気の中セミナーが行われました。   講義終了後の質疑応答も活発に行われ、今後のセミナー内容についてのヒントなど頂きました。 また、個別に不動産に関するご質問なども頂きました。 「ナイス住まいの情報館」各住まいるカフェでは日頃より皆様の住まいに関するご相談にのらさせて頂いております。 どうぞお気軽にお立ち寄りください。 ３月は３月２８日、２９日 東京ビッグサイトにて開催いたします「住まいの耐震博覧会」会場内にて行う予定です。 「住まいの耐震博覧会」は住宅の耐震化をキーワードに木材、建材、住宅設備機器などを紹介する総合展示会となっております。 （「住まいの耐震博覧会」についてはこちらをご覧ください） ご来場ご希望の方は下記までご連絡いただきましたら、招待状をお送りさせて頂きます。 また、「ナイス住まいの情報館」各住まいるカフェ及び「戸建の窓口」では、会場までの無料送迎バスを実施しております。 ご予約制となりますので、下記までご連絡ください。（定員となり次第締切とさせて頂きます。） また、４月は４月２１日 川崎日航ホテル様にて証券アナリストによる資産運用セミナーを開催致します。 是非お気軽にご参加ください。 「住まいの耐震博覧会」「証券アナリストによる資産運用セミナー」についてのお問合せ先 ↓ ↓ 電話 ０４５－５２１－３５２１ ナイス賃貸情報サービス株式会社 開発営業部 までご連絡ください。お待ちしております。 横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ ナイス賃貸情報サービス株式会社 エリア営業部 横浜市鶴見区鶴見中央１－２６－１ ＴＥＬ ０４５－５１１－５１１１ ホームページ：横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ
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2015,02,19, Thursday
最近、マスコミ等で耳にする話『相続』。
今回はこの『相続について』書かせていただきます。 私はエリア営業部の中平と申します。 『相続』はいわゆる資産家だけの話でなく、私たちの身近な問題となってきております。 それはなぜ？と思われた方、このブログをお読みいただければ幸いです。 まず、相続を取り巻く環境について述べると、 １） 相続に対する考え方を見ると、旧民法の『長子相続』と現代の『共同相続』という２つの思想があり、相続人間のコンセンサスが取りづらい傾向にある。 ２） 相続人周辺の人間の権利意識が高くなっている。 ３） 相続財産の多くが不動産という分割しづらいものである。 ４） 今回の相続税の基礎控除額の大幅カット等、増税傾向にある。 ５） 法定相続分というのは、相続にかかわる家族等のそれぞれの事情があり、必ずしも公平とはいえない。 ということが挙げられます。 その結果、遺産分割にかかわる事件は急激に増加しており、その数はここ１０年で１．５倍、となり また、その事件の財産額も５０００万円以下の割合が、全体の７０％を超えるほど身近になってきております。 そこで、相続対策について考えます。 その対策は大別すると３つあり、１）分割対策 ２）納税対策、３）節税対策です。 ここで考えなければならないことが、『残された相続人』がいかに円満に相続を終えられるかです。 非相続人が、多額の資産を残したとしても、その家族であろう相続人が仲違いを起こしたら、そんな悲しいことはないでしょう。 まず、１）分割対策について述べます。 先述いたしましたが、相続財産の多くが分割のしづらい不動産という形です。 統計によるとその割合は全財産の約４割超であり、相続人が多くなれば、分割自体が現実的でないものとなってしまいます。 その方法には①生前の財産の組み換え②贈与の活用③遺言書の活用などがあります。 次に、２）納税対策ですが、相続税の納税の期限は相続開始後１０ヶ月であり、その１０ヶ月の間に遺産分割協議を整えるなど、相続人間での折衝ごとをクリアにする必要があります。 また、その納税方法の基本は『現金一括払い』であり、相続人に大きな負担を強いる可能性があります。 その方法は①遺言書の活用②生命保険の活用③金融資産の贈与等があります。 さらに、３）節税対策について述べます。 平成２７年１月１日以降の相続から相続税の税制が変更されます。 その内容は『大増税』というべきもので、一つ目が相続税額そのものが増える。 二つ目が課税対象者が増加するというものです。その主な改正点は基礎控除の縮小。 概ね、改正後は４０％基礎控除がカットされていまいます。 また、税率の上昇です。最高税率が改正前の５０％から５５％に変更されます。 そうした増税の中、節税対策を事前に考え実行していくことが重要です。 その方法については主に①賃貸不動産への組み換え②計画的な贈与③配偶者控除の活用④養子縁組の活用等があります。 ここで相続対策の王道といわれ、節税効果が大きい可能性が高い『賃貸不動産への組み換え』について述べてみます。 これは現金を賃貸不動産に組み替える方法です。 相続税が課税される資産は土地、建物、預貯金（現金）有価証券、ゴルフ会員権等々多岐にわたりますが、その評価方法はそれぞれ違います。その評価の違いを活用し、相続税の評価を減らし、実勢価格は変わりませんが、相続税の計算上の価値を低くすることができ、結果として、課税される財産額が減少させ、節税する方法です。 たとえば現金５０００万円と更地評価額５０００万円の土地を所有していたとします。この状態では相続税の評価額は１億円になります。ここで、この更地にこの現金で５０００万円の賃貸マンションを立てた場合を考えてみます。 まず、賃貸マンションを建てた場合、建物は現金に比べその評価額が低く、実勢価格の約６，７割の評価額になり、また、貸家は自宅に比べ約３割の評価が下がります。 これをもとに賃貸マンションを建てた場合の相続税の評価額を算出すると、２１００万円となります。 次に、土地については２割位評価額が下がりその評価額は４０００万円となり、土地建物合計の評価額は６２００万円となり、その評価額の差異３９００万円が節税効果となります。 この方法には事前に考慮すべき点も多くありますが、相続税対策においてまず考えるべき方法の一つです。 また、現金にてタワーマンションの上層階を購入することも効果的に節税できる方法の一つと言えます。 これも実勢価格と相続税の評価額のかい離を利用したものです。 マンションの通常の売買価格は『近隣相場』により決まり、その立地、床面積、建物のグレードにより決定されるのに対し、相続税の評価は固定資産税の評価額となり、各住戸の階数、方位等の条件が反映されません。 また、タワーマンションの場合、一戸あたりの土地持ち分が少なく、相続税の評価額は少なくなる傾向にあります。 今は『大増税』の時代です。また、相続税は特殊な富裕層の問題でなく、一般サラリーマンにもかかわってくる可能性がある大きな問題です。 不動産にかかわるものとして、日々接するお客様に対し、現状を理解していただき、相続対策の必要性をお伝えし、将来確実に来るであろう相続について事前に備え、きちんとお役立ちしていくことが肝要と思われます。 横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ ナイス賃貸情報サービス株式会社 エリア営業部 横浜市鶴見区鶴見中央１－２６－１ ＴＥＬ ０４５－５１１－５１１１ ホームページ：横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ
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2014,12,25, Thursday
皆様こんにちは。開発営業部の渡辺です。
今年も残すところあとわずかとなり、師走のあわただしさを肌で感じる時期となりました。 今回はそんな師走の12月19日に開催させていただいた「空室対策セミナー」に関してご報告致します。 師走のお忙しい中、大勢の方にご参加いただきました。 本年度はこれまで毎月1回以上セミナーを開催させていただきました。 主に会場は鶴見駅 駅前タワーマンション「ロイヤルタワー横濱鶴見」最上階にて行なってまいりましたが、 （前回までのセミナーご報告のブログはこちらからご確認いただけます。） 今回は、川崎駅 駅前にあります「川崎日航ホテル」様コーラルの間をお借りして開催いたしました。 1年ほど前に改装された今回の会場は清潔感と重厚感を兼ね備えたすてきな会場でした。   そのようなすてきな会場にて今回セミナー講師をつとめさせていただいたのは、 ナイス賃貸情報サービス株式会社 エリア営業部 部長 中平 丈信（なかひら たけのぶ） でございます。 「今から始める！『空室対策』」と題して行なわれたセミナーは、 プロジェクターを使用しつつ、実際に利用する小物などの現物を会場前方に飾らせていただき、 参加者の皆様にとってわかりすいセミナーとなるように工夫したセミナーでした。 セミナー終了後は質疑応答、個別相談をおこなわせていただきました。   次回は新年1月28日（水）午後4時より 相続セミナー「相続発生後に行なうことができる対策」を開催いたします。 講師はナイス賃貸情報サービス株式会社 開発営業部 福田 幸博（ふくだ ゆきひろ）、 会場は、ナイス住まいの情報館 「住まいるカフェ鶴見東」です。開放感のある会場です。 入場無料、予約制ですので、是非、ご参加ください ≪参加のお申し込み先≫ ナイス賃貸情報サービス株式会社 開発営業部 電話：０４５－５２１－３５２１ インターネットからもご予約いただけます。インターネットからのご予約はこちら 是非お気軽にご参加ください。  冬季休業のご案内 誠に勝手ながら、平成２６年１２月３０日（火）～平成２７年１月２日（金）につきまして 冬季休業とさせていただきます。 期間中にいただきましたメールでのお問い合わせにつきましては、 下記の休業明け以降順次ご連絡をさせていただきますのでご了承くださいませ。 横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ ナイス賃貸情報サービス株式会社 エリア営業部 横浜市鶴見区鶴見中央１－２６－１ ＴＥＬ ０４５－５１１－５１１１ ホームページ：横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ
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2014,12,11, Thursday
過ごしやすかった秋も終わり、朝夕、コートの恋しい季節となりました。
今回、ブログを担当させていただくエリア営業部 中平丈信（ナカヒラ タケノブ）と申します。 当社では、来る１２月１９日に『賃貸空室セミナー』を開催させて頂きます。 当日のテーマ『空室対策』について一部をご紹介させていただきます。 『空室対策』の具体策は数多くありますが、大きく分けて以下の3通りに大別できます。 ①契約条件に関する対策 ②お客様増加に関する対策 ③現場に関する対策 です。 契約条件に関する対策については、借主様初期費用（礼金等）、あるいは賃料の値下げ、広告料の賦課等、お部屋探しのお客様に対し、最初に物件を検索する際に効果的な対策です。 次に、②お客様増加に関する対策ですが、こちらは多岐にわたる具体策があります。 また、オーナー様の金銭的な負担を伴うため、エリア、間取りを十分に検討したうえ、対策を講じることが重要です。 具体的には １、入居者様に壁紙等を自由に選んでいただくプランの導入、２、アクセントクロスの採用、等です。 また、③現場に関する対策についてですが、こちらは、管理会社が中心となって進めていくものです。 １、室内設備について一つ一つのメリットを強調するポップの設置、２、家具、カーテンの設置、３、コーヒーカップやお花等を設置し、室内の飾りつけを行なうこと、４、現地看板の積極的な活用等です。 今回、セミナーにて、具体的な実例をご紹介致しますが、大事なことは『空室対策を行うにあたり、エリアの特性、市場性を十分検討することが肝要である』ということです。 オーナー様で、『空室を何とかしたい』とお考えの方がいらっしゃいましたら、お気軽に『ナイスの賃貸』までお問合せ下さい。 心よりお待ち申し上げます。 横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ ナイス賃貸情報サービス株式会社 エリア営業部 横浜市鶴見区鶴見中央１－２６－１ ＴＥＬ ０４５－５１１－５１１１ ホームページ：横浜 鶴見・川崎の賃貸マンションはナイス賃貸へ
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